Aprire un B&B o una Country house

1. Che cosa sono

Il Bed & Brekfast (letto e colazione) è una forma di turismo extra alberghiero proveniente dal nord Europa. La formula è semplice: si tratta di un’ospitalità “familiare”, semplice, destinata ad un target di turismo che ricerca il contattato con la comunità locale, la semplicità e la praticità della vita di tutti i giorni e la possibilità di risparmiare qualcosa rispetto al tradizionale albergo.

Il successo di questa formula ha permesso una rapida espansione, soprattutto nel nostra paese, sviluppando una forma di turismo che ha permesso a molte famiglie italiane di integrare il proprio reddito attraverso questa attività.

Le normative che regolano questa tipologia di turismo sono di livello regionale: nella nostra regione la legge regionale n. 9 del 11 luglio 2006 regola le forme di turismo extra alberghiere.

La Country House, oggi nelle Marche, viene definita “attività recettiva rurale”. A differenza dei B&B, si presenta come una vera e propria attività economica soggetta alla regolamentazione delle attività turistiche (iscrizione alla camera di commercio, rilascio P.I., etc.). La rigidità normativa che la pone come attività economica, però, le permette di non avere le limitazioni dimensionali previste per i B&B. Di conseguenza, se la nostra residenza è vasta e permette un numero di camere maggiori di 3, è possibile utilizzare la formula della country house.

Inoltre queste strutture si caratterizzano per un maggiore servizio di svago: sempre secondo la normativa (vedi cap. 4), le country house devono essere dotate di attrezzature sportive e ricreative.

2. Troviamo i punti di forza e di debolezza

Il Bed & Brekfast, seppur un’attività secondaria, deve possedere quegli elementi di economicità che permetto alle attività economiche di reggersi in piedi e di poter produrre reddito. Questo concento vale ancor di più per le Country house, vere e proprie attività economiche.

Innanzi tutto dobbiamo considerare lo spazio e le condizioni delle stanze che vogliamo adibire a B&B o a country house (per maggiori dettagli vedi cap. 3 – 4): le camere, oltre a rispettare i requisiti di legge, dovranno avere un loro appeal, ma soprattutto essere funzionali. Insomma, un minimo di spazio e di riservatezza serve sia a voi che ai vostri ospiti. Il numero delle stanze sarà uno di quegli elementi oggettivi che ci faranno propendere per la scelta del B&B o della Country House: la soglia massima per un B&B è di 3 camere, un maggior numero di stanze ci costringerà a prendere in ipotesi la country house.

In secondo luogo dobbiamo valutare il luogo in cui ci troviamo per valutare le eventuali strategie commerciali (i cosiddetti servizi accessori) e di prezzo. In una zona di mare o di forte attrattiva turistica sarà sicuramente più semplice aprire un nuova struttura extra alberghiera. Per tale ragione è opportuno visitare alcuni siti contenenti i B&B e le country house della propria zona per valutarne i prezzi e i servizi messi a disposizione (è il mercato a fare i prezzi!).

Infine la collaborazione con altri imprenditori. Il nostro paese presenta una moltitudine di artigiani e piccoli agricoltori che possono suscitare l’interesse del visitatore. Prendere accordi o semplicemente contatti con questi artigiani e produttori alimentari locali può essere un utile punto di forza della propria attività. I produttori alimentari, per chi volesse aprire un B&B o country house, sono fondamentali per l’imposizione della stessa normativa regionale (vedi cap. 3 – 4).

3. L’apertura di un B&B: la normativa e i requisiti necessari

Già dal 1994 la Regione Marche si era dotata di una normativa sulle strutture extra alberghiere (l.r. n. 31/1994 abr.). La svolta avviene con l’approvazione della legge regionale n. 8/2000 che normava le nuove forme di offerta turistica nel cosiddetto “ambiente familiare”. La l.r. 8 del 2000 rappresenta il nucleo essenziale per i B&B che ora vengono disciplinati dal Testo Unico sul Turismo, cioè la legge n. 9 del 11 luglio 2006, sezione III, mentre i requisiti strutturali sono stati determinati dal D.G.R. n. 378 del 19 aprile 2007.

3.1 L’attività

I B&B devono offrire alloggio e prima colazione ed essere a carattere saltuario (o per periodi ricorrenti stagionali).

In particolare:

1. l’attività di B&B non deve essere continuativa;
2. gli ospiti non devono restare per più di 30 gg consecutivi;
3. è obbligatorio dimorare nella stessa residenza del B&B o a non più di 200 metri di distanza;
4. l’attività deve essere esercitata con il solo aiuto del proprio nucleo familiare;
5. al massimo è possibile esercitare l’attività di B&B in 3 camera (con non più di 6 posti letto);
6. la colazione deve essere preparata con il 70% di prodotti locali, con l’uso esclusivo della cucina domestica. Inoltre, l’art. 34 sottolinea che i titolari di B&B devono “garantire che la preparazione, la conservazione e la somministrazione dei prodotti alimentari siano effettuate in modo igienico”.

3.2 Le camere e i bagni

Sempre secondo la normativa di riferimento, le camere devono possedere determinati requisiti quali:

1. l’altezza minima dei locali è stabilità dai regolamenti edilizi comunali;
2. la superficie delle camere è di 7 metri quadrati per le camere da un letto, 11 metri quadrati per camere da due letti, 4 metri quadrati per ogni letto aggiuntivo;
3. le camere da letto devono avere accesso indipendente dalle altre stanze dell’abitazione (salvo deroga del comune concedibile solo ed esclusivamente per edifici d’epoca di particolare pregio storico);
4. l’arredamento delle camere deve comprendere letto adeguato, armadio commisurato al numero dei posti letto, specchio e presa di corrente, comodino, sedia, cestino per i rifiuti e riscaldamento;
5. il cartellino da esporre in modo ben visibile nelle camere con il prezzo massimo dichiarato con apposito modulo inviato al comune di riferimento (vedi paragrafo 3.3).

Per i servizi igienici si prevede:

1. la dotazione di water, bidet, lavabo, vasca o doccia, specchio, presa di corrente, chiamata d’allarme. In bagno deve essere presente l’energia elettrica, l’acqua calda e il riscaldamento;
2. se privi di bagno in camera, n. 1 bagno per ogni sei posti letto (con le dotazioni descritte al punto 1);
3. il servizio deve comprendere obbligatoriamente una fornitura di biancheria da bagno.

Occorre infine specificare che l’apertura di un B&B non comporta variazione di destinazione d’uso della propria abitazione.

3.3 Le autorizzazioni

Le comunicazioni/autorizzazioni necessarie all’apertura di una struttura extra alberghiera sono state rese semplici grazie alla stessa legge regionale. Innanzitutto bisogna precisare che non occorre l’apertura di una partita Iva e quindi iscrizione alla sezione speciale degli esercenti il commercio.

Gli adempimenti, quindi, sono i seguenti:

1. Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) e del periodo di attività al Comune di competenza;
2. comunicazione dei prezzi applicati, sempre al comune, da presentare entro e non oltre il 1 ottobre di ogni anno (per l’anno successivo);
3. comunicazione di arrivo e presenza di ciascun ospite all’autorità di pubblica sicurezza e all’ufficio informazioni e accoglienza turistica (IAT) entro il giorno 5 del mese successivo. Il modello di comunicazione è elaborato dalla Regione Marche ed è fornito dal comune di riferimento.

Sarà opportuno, infine, procedere alla stipula di una assicurazione per danni a terzi.

4. L’apertura di una Country House: la normativa e i requisiti necessari

La normativa sulle country house vede la sua prima applicazione con la legge regionale n. 8/2000: in questa sede vi era la prima definizione di country house come struttura. La definitiva identificazione avviene con l’emanazione della legge regionale n. 3/2002, dalla leggere regionale n. 9/2006 (testo unico del turismo) e del DGR n. 1011 del 11 settembre 2007.

4.1 L’attività

Il testo unico del turismo definisce la country house come un’attività recettiva extra alberghiera rurale esercitata in un fabbricato sito in zona agricola o nei borghi rurali individuati dai comuni di riferimento e trasformati in strutture recettive dotate di camere o appartamenti autonomi. Queste attività devono dotarsi di strutture sportive o ricreative comuni (campi da tennis, piscine, etc.). Tale definizione è ripresa dalla l.r. n. 3 del 2002, art. 20.

La l.r. n. 3/2002 sancisce che l’attività di turismo rurale deve essere esercitata in immobili già esistenti, situati in borghi o zone rurali (e il prg che le individua) e che mantengono gli aspetti architettonici esterni, questo per mantenere inalterato il fascino dei vecchi casolari di campagna.

Secondo la l.r. 9/2006 queste strutture recettive svolgo somministrazione di alimenti e bevande ai soli ospiti. Nel caso in cui tale somministrazione venga prestata agli ospiti alloggiati, i titolari devono adeguarsi alle disposizioni normative (autorizzazione sanitaria e comunale, attestato di somministrazione di alimenti e bevande, attestato haccp). Secondo la legge 3 del 2002 la ristorazione delle country house deve essere effettuata con materie prime locali per almeno il 70% (come per i B&B), acquistati direttamente presso aziende o cooperative agricole della regione, con preferenza per le produzioni Dop, Igp, Stg, Doc, Docg, Igt.

Non esistono, invece, limitazioni per quanto concerne il numero di posti letto, la residenza dei proprietari, etc. come invece presenti nei B&B.

4.2 Le camere e i bagni

Secondo la normativa regionale le altezze delle stanze sono stabilite dalle norme urbanistiche comunali. È prevista la possibilità di una altezza minima in deroga a detti regolamenti purché tale altezza non sia inferiore ai 2,30 m.

Per quanto concerne la presenza di barriere architettoniche, si applicano le prescrizioni di legge quando la country house presenta un numero superiore a 6 camere. Il comune di riferimento può consentire una deroga in sede di rilascio di autorizzazione solo ed esclusivamente quando sia dimostrata l’impossibilità di superare gli ostacoli tecnici che non permettono l’abbattimento delle barriere architettoniche o per la presenza di fabbricati di particolare interesse storico che verrebbero deturpati dai lavori in oggetto.

Secondo il DGR 1011 i requisiti strutturali sono i seguenti:

1. buono stato di conservazione e manutenzione dell’immobile;
2. utilizzo di prodotti locali alimentari sia per la prima colazione che per gli altri pasti per il 70%;
3. arredamento consono al fabbricato rurale;
4. spazi comuni esterni per svago e divertimento;
5. camere o appartamenti autonomi;
6. le dotazioni delle camere o appartamenti devono avere almeno una sedia per letto, illuminazione, piano di appoggio laterale al letto, sbagello o ripiano per i bagagli, specchio e presa di corrente;
7. sostituzione della biancheria ad ogni cambio di cliente e almeno 2 volte la settimana;
8. pulizia della camera ad ogni cambio di cliente e almeno 2 volte la settimana;
9. la superficie minima delle camere da letto devono essere di 8 metri quadrati per camere da un posto letto, 12 per quelle con due posti letto e 5 metri quadrati in più per ogni posto letto aggiuntivo;
10. la superficie minima degli appartamenti con servizio autonomo di cucina deve essere di 26 mq. Negli appartamenti non possono alloggiare più di 4 persone elevabili a 5 in caso di presenza di bambini fino a 12 anni di età;
11. presenza di una linea telefonica e fax comune;
12. il cartellino da esporre in modo ben visibile nelle camere con il prezzo massimo dichiarato con apposito modulo al comune di riferimento (vedi paragrafo 4.3).

Per i servizi igienici invece la normativa stabilisce:

1. una superficie minima fissata è di 3 metri quadrati. Se non presenti bagni in camera vi è l’obbligo di un bagno per ogni 4 posti letto;
2. presenza di biancheria e prodotti igienici da bagno adeguati al numero di ospiti;
3. riscaldamento ed elettricità.

4.3 Le autorizzazioni

I requisiti previsti per l’apertura di una country house sono i seguenti:

1. requisiti previsti dagli artt. 11 e 92 del T.U.L.P.S;
2. autorizzazione comunale che verifica i requisiti igienico – sanitari. L’autorizzazione è rilasciata dal comune su via libera dell’Asur e dell’ufficio tecnico comunale;
3. richiesta di Partita Iva tramite sistema telematico regionale (Comunica) attraverso firma digitale e inviata da una casella di posta elettronica certificata;
4. possesso dell’attestato di haccp;
5. comunicazione entro il 1° ottobre di ogni anno dei prezzi praticati per l’anno successivo. Gli operatori hanno la possibilità di modificare detti prezzi entro il 1 marzo ed applicarli dal 1 giugno dello stesso anno;
6. comunicazione di arrivo e presenza di ciascun ospite all’autorità di pubblica sicurezza e all’ufficio informazioni e accoglienza turistica (IAT) ogni settimana. Il modello di comunicazione è elaborato dalla Regione Marche ed è fornito dal comune di riferimento.

Sarà opportuno, infine, procedere alla stipula di una assicurazione per danni a terzi.

5.Le altre strutture extra alberghiere

Esistono varie forme di ricettività extra alberghiere, oggi regolamentate soprattutto dal testo unico sul turismo (l.r. n. 9 del 2006). In particolare la normativa riconosce

1. Affittacamere: strutture composte da non più di 6 camere con non più di 12 posti letto, presenti in non più di 2 appartamenti ammobiliati nello stesso stabile. Gli affittacamere devono svolgere la loro attività attraverso la normale organizzazione familiare garantendo i servizi minimi e i requisiti tecnici stabiliti per legge (art. 26, comma 2, legge regionale 9 del 2006 e art. 7, comma 1 dgr 1011/2007).
2. Case appartamento: strutture per vacanze per una o più stagioni fino ad un massimo di tre mesi consecutivi, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di servizi autonomi gestiti in forma imprenditoriale. Quest’ultimo elemento prevede quindi obbligatoriamente l’apertura di una partita iva e l’iscrizione al registro per le imprese (art. 28, comma 5, l.r. 9/2006). Come per gli affittacamere, anche per le case appartamento devono essere garantiti servizi minimi e requisiti tecnici stabiliti per legge (art. 27, comma 4, l.r. 9/2006 e art. 8, comma 1, dgr 1011/2007).

Le strutture qui descritte devono possedere requisiti igienico – sanitari previsti dai regolamenti comunali (stessa modalità del punto 4.2). E’ possibile una sospensione temporanea previo avviso al Comune di riferimento. Il periodo di sospensione non può essere superiore ai 6 mesi, prorogabili per altri 3. Decorso tale termine, l’attività si ritiene cessata. L’unica possibilità di proroga alla tempistica dettata è quella di una ristrutturazione dell’attività.